Ипотека алу. Нұсқаулық

1. Өз мүмкіндігіңді бағалау.

1. Нарықта пәтерлер қанша тұрады.

Саған қажет пәтер қанша тұратынын анықтау. Бұл кезеңде кем дегенде шамамен бағасын білу жеткілікті. Жылжымайтын мүлік сататын сайтқа кіріп, өзіңе оңтайлы ұсыныс қарап көр.  Толық түсінікке ие болу үшін "Бағалау"қызметін пайдалан. Бірнеше минут ішінде жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасын біле аласың.

Бастапқы жарнаға қанша ақша керек.

Бастапқы жарнасыз ипотека бермейді. Ол әдетте, пәтер бағасының 20 пайызын құрауы керек. Егер пәтер 30 миллион теңге тұратын болса, онда ипотека рәсімдегенде  6 миллион теңге үлес қосуға тура келеді.

Төлемдер қандай болуы мүмкін.

Ай сайын ипотека бойынша қанша төлей алатыныңды есептеуің керек. Барлық несие бойынша төлемдер кірісіңнің 50 пайызынан аспауы керек деген заң бар. Егер жалақың 400 мың теңге болса, ипотека ең көп дегенде 200 мыңға берілуі мүмкін (егер басқа несиелер болмаса). Ипотека отбасы бюджетіне жүктемені 10-20 жылға едәуір арттыратынын түсіну керек.

Ақыл-кеңес: кез келген ипотекалық калькуляторды ашып, бірнеше нұсқаны есептеу оңай.

Мысалы:

- Пәтер бағасы 25 млн теңге, бастапқы жарна 20 % (5 млн), қарыз мерзімі 20 жыл болғанда ай сайынғы төлем айына 340 мың теңгені құрайды.

- Пәтер бағасы 30 млн, бастапқы жарна 30 % (9 млн), қарыз мерзімі 15 жыл болғанда төлем-369 мың теңге.

Қаржылық қауіпсіздік

Ипотека – үлкен міндеттеме, ал өмірді алдын ала болжау мүмкін емес. Сол үшін 3-6 айда жұмсалмайтын қорың болған дұрыс. Егер ипотеканы төлеуде қиындық туындаса, бұл ақшаны несиені өтеуге жұмсауға болады.

Алдымен ірі несиелерді – тұтынушылық, тауарлық жабу керек. Шығын  неғұрлым аз болса, төлеген де соғұрлым оңай болады. Қарыз алуға болатындардың қолдауына ие болған жөн.

2. Банктерден кеңес ал

Жақсы, қолайлы жағдайларды табу үшін әртүрлі банктерге хабарлас. Бұл кезеңде тұрғын үй құжаттары әзірге қажет болмайды. Тек бағасын білген жеткілікті.

Нені нақтылау керек:

- қандай ипотекалар бар;

- кепілге қоятын тұрғын үйге қойылатын талаптар;

- банк қанша сома беруге дайын;

- бастапқы жарнаның мөлшері;

- жылдық тиімді мөлшерлеме;

- несие мерзімі;

- шамамен ай сайынғы төленетін сома;

- артық төлем сомасы;

- кешіктірілген кездегі айыппұлдар;

- қаржылық қиындық туындаған жағдайда төлем кестесін өзгерту шарттары.

Бүгінде көптеген екінші деңгейлі банктердің (ЕДБ) сайттарында банктің жедел жүйесі несиені мақұлдау немесе одан бас тарту туралы автоматты түрде шешім қабылдайды, яғни ипотекаға алдын ала электрондық өтінім беруге болады. Шешім несие тарихы мен төлем қабілеті бар факторлардың жиынтығы бойынша қабылданады.

3. Өзіңе қолайлы баспана тап

Ипотеканың мәні – сатып алынған тұрғын үй кепілге айналады. Ал кепілге банктердің өз талаптары бар.

Екінші нарықтағы пәтерлердің жасы маңызды. Үй 50 жастан аспауы керек. Сонымен қатар, үй техжоспарда көрсетілген жоспарға сәйкес пе, сол  тексеріледі. Мысалы, егер иесі ас үйді балконға ауыстырса және оны заңдастырмаса, мұндай тұрғын үйге ипотека берілмейді. Және материалға қойылатын талаптар бар. Кірпіш, монолит, панель үйлерге басымдық беріледі.

Бастапқы нарық учаскеге, жобаға және т.б. рұқсат беру құжаттамасының болуын талап етеді. Егер аяқталса-пайдалануға беру туралы акт.

Егер объект қолайлы болса, сатушымен мәміле туралы келіссөздер жүргізіңіз, олардан тұрғын үй құжаттарының көшірмелерін дайындауды және сатудан түскен ақша түсетін шот ашуды сұраңыз.

Осы кезде сатушыға болашақ мәміленің кепілі ретінде депозит беріңіз. Әдетте, бұл тұрғын үй құнының 10 % құрайды. Кепіл туралы келісімді жазбаша түрде рәсімдеу керек, нотариуспен растаудың қажеті жоқ. Үлгі құжат-мұнда.

Бастапқы нарық бойынша учаскеге, жобаға және т.б. рұқсат беру құжаттамасының болуын талап етеді. Егер тұрғын үй салынып біткен болса, пайдалануға беру туралы акті керек.

Егер объект қолайлы болса, сатушымен мәміле туралы келіссөз жүргіз, одан тұрғын үй құжаттарының көшірмелерін дайындап, сатудан түскен ақша түсетін шот ашуды сұрау керек.

Осы кезде сатушыға болашақ мәміленің кепілі ретінде кепілақы бересіз.  Әдетте, бұл тұрғын үй құнының 10 пайызын құрайды. Кепілақы туралы келісімді жазбаша түрде рәсімдеу керек, нотариуспен растаудың қажеті жоқ.
 

4. Пәтерді бағала

Тұрғын үйді өз есебінен бағалау үшін тиісті лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушыны жалдау қажет. Қызмет құны-шамамен 15 мың теңге. Есепті дайындау – бір-төрт күн.

5. Банкке несиге өтініш бер

Құжаттарды дайында:

- Жеке куәлік.

- Сатып алынатын объектіге құқық белгілейтін құжаттар: сатып алу-сату шарты, сыйға тарту, мұрагерлік туралы куәлік және т. б.

- Бағалау туралы есеп.

Өтініш банктің кредит комитетінің қарауына шығарылады. Ипотека туралы шешім қабылдау бірнеше күннен бірнеше аптаға дейін созылуы мүмкін.

Ипотекадан бас тартудың негізгі себептері:

• Нашар несие тарихы.
• Зейнетақы аударымының болмауы.
• Тұрақты емес жұмыс.
• Отбасының мойнына түсетін борыштық жүктеменің артуы. Мұнда барлық шығын ескеріледі: асырайтын балалар мен ересектер саны, коммуналдық қызмет, көлік ұстау және т.б. — сондықтан көп шығынмен жақсы табыс та жеткіліксіз болуы мүмкін.
• Құрылыс салушыда рұқсат құжаттарының болмауы немесе қайталама нарықтағы үйді заңсыз қайта жобаланған болса. 

6. Тұрғын үйді сақтандыруды рәсімдеу

Өтінішті мақұлданған кезде, ипотека шартына түпкілікті қол қою үшін жылжымайтын мүлік, мысалы, су тасқынынан, өрттен сақтандырылуы керек. Бұл міндетті кезең.

Сақтандыру компаниясын таңдау және тәуекелдер тізімі — қарыз алушының қалауы бойынша тегін. Сақтандыру бір жылға созылады, оны жаңарту қажет.

Сақтандыру құны ипотека мөлшеріне байланысты. Мысалы, 30 млн теңге қарызды ресімдеу кезінде бірінші жылы сақтандыру орташа есеппен 70 мың теңгені құрайды.

7. Сатып алу-сату шартын ресімдеу

Тұрғын үйді сатып алу-сату шарты нотариуста ресімделуі керек. Осы кезде сіз сатушыға банктен ақша аударуға кепіл хатын бересің.

Бұл хатта банк сатушыға құжатты мемлекеттік базада тіркегеннен кейін сатып алу-сату шартында көрсетілген соманы төлейтіні көрсетілген.

Ипотека кезінде сатып алу-сату шартын ресімдеу құны 4 АЕК - 12 252 теңгені құрайды. Жеңілдікпен ресімдеу үшін банктен ипотекалық қарыз беру туралы хабарлама әкелу қажет. Бұл соманы сатушы мен сатып алушы дәстүр бойынша 50/50 төлейді.

Жұбайының мәмілесіне қосымша келісім төленеді-1.5 АЕК. Егер неке болмаса, оның жоқ екені туралы өтініш 0.5 АЕК құрайды.

Содан кейін сатып алушы ретінде сатып алу-сату шартын, атап айтқанда, тұрғын үйге меншік құқығын тіркеуің керек. Мұны бірден нотариуста жасауға болады. Қызмет ақылы, қарапайым және жеделдетілген. Осыған байланысты құны-1 200-5 000 теңге.

8. Банкте ипотекалық шартқа қол қоясың

Ипотекалық шартта: міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындалу мерзімі; кепілдің мекенжайы; қарыз алушы мен банктің құқықтары мен жауапкершілігі көрсетілуі тиіс.

Құжатты мұқият оқып шық, адвокатпен бірге болса, тіпті жақсы. Бұл сен, қарыз алушы, сатып алынған тұрғын үйді кепілге қоятын жазбаша келісім және оның орнына банк белгілі бір шарттарда пайызбен несие береді.

Сіздің аты-жөнің, қарыз сомасы мен мерзімін, өтеу мөлшерлемесінің пайызын, мерзімінен бұрын өтеу тәртібін, ай сайынғы төлемді кешіктіргені үшін айыппұл мөлшерін, төлем кестесін көрсетудің ДҰРЫС екеніне мұқият бол.

Банк шарттарды, пайыздық мөлшерлемені өзгертуге, толықтыру мен түзетулерді клиенттің қатысуынсыз біржақты тәртіппен енгізуге құқылы екендігі туралы шарт БОЛМАУҒА иіс.

9. Ауыртпалықты рәсімдеу

Енді сатып алынған тұрғын үйге ауыртпалық, яғни кепіл беру керек. Бұл да қарыз алушының міндеті. Кепіл шартын нотариуста немесе бүгінде Қазақстанның көптеген банкі жұмыс істейтін блокчейн технологиясының көмегімен ресімдеуге болады.

10. Мәмілені аяқтау

Сатушы сатып алу-сату шарты тіркелгеннен кейін 14 күн ішінде банктен есеп айырысуды алады. Сен енді пәтердің иесі боласың, бірақ кепілге банктің рұқсатымен ғана иелік ете аласың.

Материал Крыша.кз сайтынан аударылып алынды.